關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)咨詢工作的一點(diǎn)體會(huì)

　　筆者所在的工程造價(jià)咨詢公司去年承擔(dān)了西部某房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目審價(jià)工作，承擔(dān)的項(xiàng)目為某大廈和一個(gè)學(xué)校項(xiàng)目，其中學(xué)校由十個(gè)單位工程組成。該工程采取施工圖預(yù)算加變更簽證的結(jié)算方式，所以，甲方委托造價(jià)咨詢公司做的工作為：編制施工圖預(yù)算，審核施工單位報(bào)審的施工圖預(yù)算，工程竣工結(jié)算。造價(jià)咨詢公司組成了該項(xiàng)目的項(xiàng)目組，有二十多人參加了該項(xiàng)工作，歷時(shí)半年之后，現(xiàn)在前兩項(xiàng)工作已經(jīng)基本完成。以學(xué)校項(xiàng)目為例，土建工程審定預(yù)算造價(jià)4649萬元，比施工單位報(bào)審預(yù)算凈核減額為961萬元，核減率17.13%，咨詢公司的工作取得了顯著的成果。

　　通過該項(xiàng)工作，深感房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)咨詢工作與過去所承擔(dān)的工業(yè)項(xiàng)目造價(jià)咨詢工作有許多不同之處。這主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成品完全是用來在市場上出售的，從而使得其審價(jià)工作對(duì)于確定建筑成本以及進(jìn)而確定其市場價(jià)格和房地產(chǎn)公司的利潤空間方面，顯得特別的直接和重要。房地產(chǎn)公司的工作完全是市場運(yùn)作模式，工程造價(jià)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)公司的主管部門負(fù)責(zé)，其主管部門對(duì)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)公司對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。造價(jià)咨詢成果要經(jīng)得起各級(jí)的審查。在這里，針對(duì)所承擔(dān)的房地產(chǎn)公司造價(jià)咨詢工作的特點(diǎn)，談一些工作中的體會(huì)。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目審價(jià)工作的特點(diǎn)

　　1、咨詢公司的審價(jià)人員按項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制管理。首先確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，專業(yè)負(fù)責(zé)人，再具體安排承擔(dān)各個(gè)單位工程的審價(jià)工作人員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，是造價(jià)咨詢公司與甲方的主要工作聯(lián)系人。

　　2、審價(jià)單位及審價(jià)工作人員在工作各個(gè)階段必須與甲方主管人員密切配合，加強(qiáng)交流、磋商，對(duì)于原則問題、有爭議的問題，在未與甲方協(xié)商之前，不要確定。

　　3、嚴(yán)格按照ISO-9001系列質(zhì)量管理的要求，工作過程及成品要具有可追溯性，留有有關(guān)人員簽署的文字記錄或詳細(xì)說明。

　　4、甲方對(duì)成品的要求不同，預(yù)算審查要求審定預(yù)算與施工單位報(bào)審預(yù)算的《審核預(yù)算對(duì)比表》和《預(yù)算審核說明書》。

　　5、與甲方來往資料及提交成品必須有文字記錄及簽字。

　　二、編制預(yù)算階段需要作好的工作

　　1、制定《預(yù)算編制工作事先指導(dǎo)書》

　　在預(yù)算編制前，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭編制的工程范圍、技術(shù)統(tǒng)一口徑、質(zhì)量要求、成品格式、人員安排，計(jì)劃進(jìn)度。

　　在編制依據(jù)中，首先要包括外來資料，即甲方對(duì)預(yù)算的委托和對(duì)預(yù)算編制的各項(xiàng)要求，其次，要確定預(yù)算編制的定額、取費(fèi)、材料預(yù)算價(jià)格、以及有關(guān)要求。

　　事先指導(dǎo)書要做到編制、檢查人人手一分，在開工會(huì)上下發(fā)。必要時(shí)，報(bào)送一份給甲方主管人員。

　　2、統(tǒng)一技術(shù)口徑

　　該項(xiàng)工作要貫穿編制預(yù)算的始終。無論是圖紙中的問題，工程范圍的問題，還是新工藝、新材料的應(yīng)用，或是套用定額有疑義的問題，都必須及時(shí)地用書面的《技術(shù)統(tǒng)一口徑》來統(tǒng)一各個(gè)單位工程預(yù)算的編制。

　　3、實(shí)行三級(jí)檢查

　　實(shí)行校核、審核、審定三級(jí)檢查制度。強(qiáng)調(diào)編制人做好自檢，對(duì)出手成品質(zhì)量負(fù)責(zé)。項(xiàng)目專業(yè)負(fù)責(zé)人要對(duì)專業(yè)共性的問題著重把關(guān)。

　　4、成品格式

　　按《事先指導(dǎo)書》所要求的預(yù)算書格式出成品，咨詢單位及編制人等蓋章。預(yù)算的“編制說明”中必須寫清以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

　　本工程概況；預(yù)算編制的圖紙、定額、取費(fèi)、材料價(jià)格依據(jù)；編制的工程范圍；需說明的其他問題。

　　三、預(yù)算審查階段需作好的工作

　　預(yù)算審查是指審價(jià)單位在自己編制預(yù)算的基礎(chǔ)上，審查施工單位報(bào)送的該項(xiàng)單位工程預(yù)算。是審價(jià)單位、甲方和施工單位的三方審核。在審查階段，審價(jià)單位要做好以下工作：

　　1、審查預(yù)算必須是三方會(huì)審，必須有甲方的有關(guān)人員參加。審價(jià)工作人員必須和甲方人員很好地交流、協(xié)商。凡與施工單位有爭議、有疑義的問題的確定，要征得甲方人員的同意，不要與施工單位兩方單獨(dú)確定。

　　2、對(duì)于審價(jià)方預(yù)算和施工方報(bào)審的預(yù)算在工程量、定額、價(jià)格、取費(fèi)等方面存在的差距，要逐一認(rèn)真復(fù)核，需要時(shí)，按圖紙重新計(jì)算。審查中所確定的問題，必須有正確的依據(jù)。工程量必須是核算準(zhǔn)確的，要能經(jīng)得起各級(jí)的審查。必要時(shí)，保留審查時(shí)的計(jì)算書，作為《預(yù)算審查記錄》的附件。

　　3、作好《預(yù)算審查記錄》。該記錄必須記載每次審查的參加人、審查時(shí)間、審查內(nèi)容，審查中有爭議的問題內(nèi)容，結(jié)果如何確定。凡甲方確定的問題，必須在記錄上要甲方簽字；凡三方共同認(rèn)可的問題，必須有三方參加人的簽字。另外，對(duì)于審查中使出的一些依據(jù)性的資料，如：批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)、有甲方和監(jiān)理方簽字的現(xiàn)場簽證資料等，要在《審查記錄》中明確記錄并附原件的復(fù)印件。

　　該記錄在預(yù)算審定后，隨《預(yù)算審核對(duì)比表》和《預(yù)算審核說明書》一起報(bào)送甲方一份，審價(jià)單位也予以保存，以作為下一步審查竣工結(jié)算的依據(jù)。

　　4、審查后要作好《預(yù)算審核對(duì)比表》和《預(yù)算審核說明書》�！额A(yù)算審核對(duì)比表》是審定預(yù)算與施工單位報(bào)審預(yù)算的對(duì)比表，其內(nèi)容為預(yù)算的定額子目、工程量、單價(jià)、合價(jià)、取費(fèi)以及預(yù)算總價(jià)、工料機(jī)分的逐項(xiàng)對(duì)比。要用專用的軟件來完成。

　　《預(yù)算審核說明書》的說明中，除寫清楚審查依據(jù)外，要以《預(yù)算審核記錄》為依據(jù)，對(duì)審查中有爭議的工程范圍、工程量、價(jià)格、費(fèi)用等如何確定詳細(xì)列出，遺留問題要寫清楚。說明書中應(yīng)附有《預(yù)算審批意見書》一份，其中有審定的該單位工程預(yù)算造價(jià)以及甲方、施工單位、審價(jià)單位的三方簽字、蓋章，是預(yù)算審核的最終生效文件。

　　《預(yù)算審核對(duì)比表》和《預(yù)算審核說明書》是預(yù)算審查的成果文件，由造價(jià)咨詢單位蓋章，提交甲方。

　　四、發(fā)現(xiàn)的問題

　　甲方在編制預(yù)算階段對(duì)施工單位和對(duì)審價(jià)單位提出的編制要求口徑有不一致之處，如工程范圍，如鋼筋接著方式等，從而給審查工作增加了工作量。再如甲方對(duì)咨詢公司編制預(yù)算的成品形式要求繁瑣，又不盡合理。如：要求土建預(yù)算分段出預(yù)算，鋼筋分規(guī)格統(tǒng)計(jì)，但對(duì)施工單位的預(yù)算又沒有要求這樣作，施工單位仍以常規(guī)預(yù)算形式按整個(gè)單位工程作，而該預(yù)算又是審核對(duì)象，所以，審核預(yù)算對(duì)比表也只能是按整個(gè)單位工程預(yù)算對(duì)比。這樣，要求咨詢公司預(yù)算分段出反而給審查、對(duì)比工作造成了一定麻煩。

　　總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目審價(jià)工作有其特別之處，要做好這項(xiàng)工作，必須首先對(duì)其特點(diǎn)有所了解，還必須以高度的責(zé)任心來對(duì)等這項(xiàng)工作，再加上咨詢公司內(nèi)部的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾�，才能取得讓委托方滿意的成果。