設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)化的四大關(guān)鍵

　　產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是一線房企共同的戰(zhàn)略選擇。綠城先后在13個城市開發(fā)了旗下別墅系列產(chǎn)品“玫瑰園”，萬科也先后在不同城市建設(shè)了13個萬科城市花園。萬達(dá)旗下的萬達(dá)廣場計劃到2012年達(dá)到80個。這些企業(yè)同一產(chǎn)品系列下的不同項目的標(biāo)準(zhǔn)化率已達(dá)到相當(dāng)高的程度，在產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的同時，設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)化是他們把設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)在項目快速復(fù)制的重要手段之一。其中，標(biāo)準(zhǔn)工期、標(biāo)準(zhǔn)流程、變更管控規(guī)范是設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)化的三大關(guān)鍵。

　　一、標(biāo)準(zhǔn)工期：標(biāo)桿對比，計劃監(jiān)控，別讓慢牛式進度拖垮項目開發(fā)的快車

　　保證合理的有效設(shè)計周期，是保證設(shè)計質(zhì)量的關(guān)鍵。設(shè)計計劃制定不嚴(yán)謹(jǐn)，設(shè)計周期經(jīng)常被壓縮，就無法與項目開發(fā)計劃很好結(jié)合，往往造成景觀、裝修設(shè)計滯后大面積滯后與調(diào)整，施工圖設(shè)計周期縮水嚴(yán)重，導(dǎo)致圖紙深度不足�？偛繎�(yīng)規(guī)定各個設(shè)計階段的標(biāo)準(zhǔn)周期，制定設(shè)計進度跟蹤表，加強對項目設(shè)計計劃審查和監(jiān)控力度，特別是對設(shè)計重要節(jié)點完成情況嚴(yán)格控制。

　　1、規(guī)定各設(shè)計階段的標(biāo)準(zhǔn)工期，制定設(shè)計進度跟蹤表，加強對計劃審查和監(jiān)控

　　總部對項目公司要實行施工圖設(shè)計計劃管理，規(guī)定各個設(shè)計階段的標(biāo)準(zhǔn)工期，制定設(shè)計進度跟蹤表，項目開發(fā)計劃、設(shè)計計劃、月度工作計劃的分解與對應(yīng)。明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)點的相應(yīng)責(zé)任人和協(xié)作部門，加強對計劃審查和監(jiān)控。整理施工圖設(shè)計導(dǎo)引，制定設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)。對于重點項目進行設(shè)計概念方案(規(guī)劃)設(shè)計階段前置。對于普通項目進行直接委托，取消設(shè)計比選階段，利用成熟產(chǎn)品復(fù)制。設(shè)計計劃風(fēng)險預(yù)防措施，對計劃延誤風(fēng)險提前做出預(yù)警。如果計劃不能如期完，就需要提前知會，進行重點交流溝通和落實，限期及時更改或者調(diào)整設(shè)計周期。

　　萬科集團通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，將四季系列產(chǎn)品的技術(shù)決策工期由原4.2壓縮至2.5個月，大幅度縮短了整個項目開發(fā)周期。佳兆業(yè)對出圖時間嚴(yán)格控制，為從拿地到會所開工爭取最少時間，快速開發(fā)出圖時間模板確定土地意向，7天完成概念總圖，30天出方案報建本，拿地60天之內(nèi)開始打樁，從而保障7個月內(nèi)項目開盤。

　　表1、設(shè)計周期分析表

　　　　備注：標(biāo)準(zhǔn)化項目：1）提供成熟施工圖的項目。2）成熟項目：成熟產(chǎn)品（有意向平面，立面需要重新設(shè)計）。其中，成熟項目1不含正式規(guī)劃招投標(biāo)，成熟項目2含正式規(guī)劃招投標(biāo)

　　2、項目公司設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的中間檢查點，監(jiān)控二次設(shè)計的進度計劃

　　對于二次設(shè)計，項目公司在制定總體計劃時，應(yīng)根據(jù)集團已下發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)工期，合理安排設(shè)計階段進度計劃。在管理中應(yīng)做到事前決策、提前溝通，減少內(nèi)部決策過程對設(shè)計單位實際工作周期的占用。

　　項目公司在設(shè)計過程中應(yīng)設(shè)置統(tǒng)一的中間檢查點。對于設(shè)計各專業(yè)均應(yīng)設(shè)置至少一次的中間檢查點，檢查各專業(yè)在設(shè)計階段50%的時間點的完成進度情況。對于施工圖設(shè)計應(yīng)設(shè)置至少兩次中間檢查點，檢查規(guī)定時間節(jié)點的進度情況。

　　設(shè)計單位提交的設(shè)計進度計劃必須留有足夠的校對、審核及會簽的工作時間。根據(jù)設(shè)計面積的多少設(shè)置施工圖設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化周期。項目公司應(yīng)審核設(shè)計單位詳細(xì)進度計劃，并檢查其執(zhí)行過程。集團設(shè)計公司在收到圖紙文件后，應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)時間內(nèi)即組織集團設(shè)計公司自身及其它下屬設(shè)計部開展該項目的優(yōu)化審查工作。

　　二、標(biāo)準(zhǔn)流程：并聯(lián)運行，標(biāo)準(zhǔn)化分解，確保工期標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計質(zhì)量

　　對于如何建立適宜、有效的設(shè)計管理流程體系，睿智的房地產(chǎn)企業(yè)在照搬或套用某些標(biāo)桿企業(yè)的設(shè)計管理流程的時候，要確保流程符合企業(yè)實際情況和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化特點，并聯(lián)運行，標(biāo)準(zhǔn)化分解，并做到精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化和可操作性，確保工期標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計質(zhì)量。

　　1、建立流程并聯(lián)的運行模式，加強設(shè)計專業(yè)耦合管理規(guī)范化

　　設(shè)計五大階段適度的并聯(lián)和耦合管理，能夠有效壓縮設(shè)計周期，平衡各設(shè)計階段的價值目標(biāo)，提高整體的設(shè)計效率，從而提升產(chǎn)品的建設(shè)速度和質(zhì)量。設(shè)計主流程大概分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計五個階段，是一個從概念設(shè)計到初步設(shè)計到施工圖設(shè)計的單線的串聯(lián)方式�，F(xiàn)在，標(biāo)桿企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段或者在方案階段，就開始建筑、景觀、室內(nèi)等各項設(shè)計，“齊頭并進”，設(shè)計流程的變化帶來設(shè)計效率和質(zhì)量的提高。

　　在這個階段中，開發(fā)商要梳理出各種設(shè)計內(nèi)容整合的時間節(jié)點，規(guī)范內(nèi)容和操作規(guī)范。室內(nèi)裝飾設(shè)計應(yīng)在建筑方案設(shè)計階段就已經(jīng)介入，裝飾對建筑的理解較為全面，對建筑進行優(yōu)化，免于后期建筑施工圖反復(fù)。

　　表2、并聯(lián)設(shè)計流程。

　　2、把流程標(biāo)準(zhǔn)化分解，形成標(biāo)準(zhǔn)化表單

　　標(biāo)準(zhǔn)流程把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標(biāo)。設(shè)計管理者要明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點，統(tǒng)一設(shè)計深度和評價標(biāo)準(zhǔn)，輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制。

　　可研分析階段——從技術(shù)上解決對不同檔次戶型及戶型與容積率關(guān)系上的評估手段以滿足快速決策的需要。

　　概念方案階段－－基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計單位選擇、方案評價標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求。提供不同檔次戶型以及不同單元組合方式的樣圖，明確不同條件下的優(yōu)選項，以節(jié)約產(chǎn)品方案比選的時間，防止走彎路。

　　深化方案階段－－地質(zhì)初勘報告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備選型、材料部品清單。統(tǒng)一技術(shù)要求，已有案例積累并持續(xù)改進以提高設(shè)計質(zhì)量。

　　施工圖設(shè)計階段－－詳勘報告、報建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審。統(tǒng)一工程作法技術(shù)要求，提供關(guān)鍵部位的標(biāo)準(zhǔn)圖減少出現(xiàn)錯誤的幾率。

　　施工配合階段－－圖測報告、實測報告、開工證、予售證報審配合。

　　3、外部協(xié)同標(biāo)準(zhǔn)化，配合內(nèi)部流程提速提效

　　內(nèi)部設(shè)計流程的并聯(lián)化要求外部流程及時跟進盡早安排，把能做的事情提前完成，并為后續(xù)工作做好充分準(zhǔn)備。報建是設(shè)計階段中最不可控因素，又是影響快速開發(fā)的關(guān)鍵性節(jié)點。外部關(guān)系的拓展涉及政府、壟斷企業(yè)、合作資源等多個方面，因而在條件允許的情況下，應(yīng)該多線并行，縮短整個期限。

　　項目公司可通過專項計劃將報建的全過程按照WBS的方式進行工作任務(wù)分解，賦予各工作任務(wù)明確的時間、責(zé)任主體，并通過網(wǎng)絡(luò)圖的形式明確工作任務(wù)的搭接與穿插關(guān)系，讓項目參與各方互相承諾，協(xié)調(diào)一致地推進項目邁向成功。必須對設(shè)計輸入條件進行充分準(zhǔn)備，系統(tǒng)梳理出“開發(fā)項目報建敏感點”等標(biāo)準(zhǔn)文檔，在全國進行分享，爭取縮短設(shè)計周期和報建周期。

　　三、設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)化：明晰評審要點，建立三級評審決策機制，確保設(shè)計成果的經(jīng)濟性質(zhì)量

　　設(shè)計評審需要從設(shè)計質(zhì)量評價和決策兩個方面進行細(xì)化規(guī)范，通過科學(xué)合理的評審要點標(biāo)準(zhǔn)化可以建立系統(tǒng)深入的設(shè)計質(zhì)量評價體系，通過規(guī)范分級評審決策機制提升設(shè)計決策的效率和合法性。

　　1、把各階段設(shè)計分成若干子項，再建立相應(yīng)評判要點，建立系統(tǒng)深入的設(shè)計質(zhì)量評價體系

　　以公寓類產(chǎn)品為例，概念規(guī)劃設(shè)計評審要點子項主要包括原則、規(guī)劃結(jié)構(gòu)與整體布局、資源分析與利用等方面，針對這些子項建立內(nèi)容評判標(biāo)準(zhǔn)。

　　首先，原則包括圖紙、規(guī)劃條件、技術(shù)規(guī)范等，評判標(biāo)準(zhǔn)主要為提交圖紙是否完整齊備（總平面圖、分析圖、建筑意向圖等），設(shè)計范圍是否符合（如紅線范圍、周界銜接等），比對審核土地規(guī)劃條件、當(dāng)?shù)叵�防和日照要求、交通評估等要素。

　　其次，規(guī)劃結(jié)構(gòu)與整體布局包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間布局、公共配套設(shè)施等，評判標(biāo)準(zhǔn)為軸線清晰、構(gòu)圖嚴(yán)謹(jǐn)、對稱，組團劃分清晰合理，道路分級明確、路線清晰、人車分流。如公共空間一般位于社區(qū)中心或社區(qū)入口處，放大尺度成為核心景觀空間，組團空間（鄰里）根據(jù)建筑組團進行圍合營造，形成尺度宜人的組團空間，結(jié)合景觀營造各具特色的居住單元，點板結(jié)合，合理設(shè)置點式、板式在住區(qū)中的位置，營造有開有合的空間感受，又如會所與商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等機構(gòu)的位置關(guān)系安排等。

　　再次，資源分析與利用評判標(biāo)準(zhǔn)要點，一是著重在周邊景觀的利用和優(yōu)化，二是規(guī)劃空間的挖潛，包括前庭后院、下躍等設(shè)計優(yōu)化邊角空間的利用、避免消極空間，三是周界設(shè)計要與城市界面有機結(jié)合。

　　2、根據(jù)設(shè)計成果重要程度，建立分級評審決策機制，確保設(shè)計成果評審的效率、科學(xué)和合法性

　　在設(shè)計評審要點明晰的基礎(chǔ)上，建立三級評審決策制定，明確決策參與主體和部門，規(guī)范決策辦法要點，確保設(shè)計成果的質(zhì)量，嚴(yán)控隨意變更。

　　一級評審：集團領(lǐng)導(dǎo)或者總經(jīng)理通過評審會對重要設(shè)計階段成果評審及確認(rèn)，具有最終決定權(quán)，設(shè)計總監(jiān)以及營銷、成本、工程、物業(yè)的主管層和經(jīng)理層共同參與決策。規(guī)劃設(shè)計部提前三天與評審會最高決策人確認(rèn)會議，會后三天內(nèi)以紀(jì)要的形式經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)后，發(fā)送與會人員和公司經(jīng)理全體并存檔。

　　二級評審：設(shè)計總監(jiān)通過匯報會的形式對設(shè)計階段方案和下步工作匯報進行決策，營銷、成本、工程、項目的主管層和經(jīng)理層共同參與決策，匯報會提前一天與最高決策人確認(rèn)，會議紀(jì)要三日內(nèi)發(fā)送與會人員，并抄送公司管理層全體。

　　三級評審：部門經(jīng)理通過討論會的形式對設(shè)計過程中的階段方案進行討論，隨時召集營銷、成本、工程、項目的主管層或者經(jīng)理層參會，討論結(jié)果三天內(nèi)以郵件簡報的形式知會相關(guān)人員，并上報設(shè)計總監(jiān)。

　　四、變更控制：明析原則和職責(zé)，規(guī)范實施和考核，使設(shè)計變更管理標(biāo)準(zhǔn)化

　　設(shè)計變更是影響設(shè)計進度和質(zhì)量重要因素之一，在設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)化的框架下需要對設(shè)計變更的原則、職責(zé)劃分、實施過程、檢查考核進行規(guī)范化管理。

　　1、嚴(yán)格審核：設(shè)定管理權(quán)限、時間限制、審核程序，嚴(yán)格控制隨意變更

　　建立嚴(yán)格的設(shè)計變更審核制度，可以減少很多不必要的簽證，杜絕隨意變更所造成的品種變化和交付風(fēng)險。特別需要關(guān)注外立面、景觀、公共門窗等方面的設(shè)計變更，必須經(jīng)過總設(shè)計師的審批。

　　重大設(shè)計變更界定：項目公司進行施工圖設(shè)計管理過程中，設(shè)計部根據(jù)出現(xiàn)影響方案功能及立面效果程度的大小，決定是否界定為重大設(shè)計調(diào)整，是否需要須執(zhí)行重大設(shè)計變更報批程序。重大設(shè)計變更的一般包括規(guī)劃方案調(diào)整、戶型平面功能改變、立面效果較大改變、其他導(dǎo)致施工圖與方案不一致的重大變化。

　　權(quán)限規(guī)定：對設(shè)計變更管理實行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對公司造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。

　　時間限制：公司對設(shè)計變更及其結(jié)算實行嚴(yán)格的時間限制，禁止事后補辦。

　　完工確認(rèn)：材料部品變更完工后，工程技術(shù)部現(xiàn)場工程師和監(jiān)理工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。

　　逐級審核：變更審批須按設(shè)計權(quán)責(zé)手冊執(zhí)行，經(jīng)審批同意后方可以變更通知單的形式下發(fā)并實施，并將審批的現(xiàn)場簽證單作為結(jié)算憑據(jù)。

　　2、報批程序：設(shè)定變更方案的提出、成本審核、審批決策等關(guān)鍵點的標(biāo)準(zhǔn)動作

　　項目公司是變更的主辦部門，負(fù)責(zé)在工程施工過程中進行有助于優(yōu)化項目成本與品質(zhì)的設(shè)計變更，并填寫變更審批表，牽頭完成公司內(nèi)部審批流程；集團設(shè)計公司負(fù)責(zé)與下屬公司對接變更圖紙，并負(fù)責(zé)材料部品變更的技術(shù)審核，必要時可由設(shè)計公司發(fā)起材料部品變更；負(fù)責(zé)將變更發(fā)生的成本情況分析匯總并對數(shù)據(jù)綜合分析，提出相應(yīng)的管理建議。

　　擴初和施工圖管理過程中，重大設(shè)計變更時應(yīng)用由項目公司工程技術(shù)部組織設(shè)計公司提出變更方案；項目公司合約部估算因變更造成的成本變化；項目公司經(jīng)過工程技術(shù)部和負(fù)責(zé)人審核，以重大設(shè)計變更審批表的形式報規(guī)劃設(shè)計部，同時應(yīng)附報告說明變更原因、變更方案、成本估算、工期影響；規(guī)劃設(shè)計部項目建筑師負(fù)責(zé)審批表在相關(guān)部門的對接；重大設(shè)計變更經(jīng)主管負(fù)責(zé)人審核后執(zhí)行；相關(guān)部門意見分歧較大時可通過重大設(shè)計變更評審會的方式進行決策。

　　3、檢查考核：合規(guī)性抽查，作為年度標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用程度考核的參考

　　統(tǒng)一文件、統(tǒng)一編號，使變更成果便于使用和查詢。變更流程審批完成后，反饋給由工程采購部，由工程部文檔管理員對變更審批表進行統(tǒng)一編號。項目部文檔管理員應(yīng)同時向下屬公司和成本部分別提供復(fù)印件，向下屬公司領(lǐng)取足夠分?jǐn)?shù)的藍(lán)圖。涉及到需要重新報建的，需將審批后的材料部品變更圖紙送報批報建負(fù)責(zé)人作報建準(zhǔn)備；涉及到影響銷售承諾的，完成后的審批單應(yīng)送至營銷策劃部備案。

　　集團設(shè)計公司、成本管理部將定期對下屬公司設(shè)計變更存檔資料合規(guī)性進行抽查，檢查結(jié)果將作為下屬公司年度標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用程度考核的參考依據(jù)。如在抽查過程中出現(xiàn)不合規(guī)的變更問題，將及時上報集團并根據(jù)獎懲管理制度采取相關(guān)處理措施。