變更成本為何會占到合同總成本50%-60%？

　　很多房地產(chǎn)公司特別是未開始進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的公司，在項(xiàng)目開發(fā)過程中存在大量的合同變更，其中一部分變更會提高產(chǎn)品品質(zhì)，后期可以通過銷售溢價(jià)進(jìn)行彌補(bǔ)，另一部分變更比如設(shè)計(jì)錯(cuò)漏等，則會顯著增加整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本。變更控制較差的公司其變更成本會占到合同總成本的50%~60%。

　　因此控制好變更對房地產(chǎn)企業(yè)來說有很重要的意義：

　　第一，可以有效節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)成本;

　　第二，在某些方面可以提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià)水平;

　　第三，可以對項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的達(dá)成起到很好的支持促進(jìn)作用。

　　那么，如何控制合同變更呢?

　　一、強(qiáng)調(diào)變更預(yù)控，防患于未然

　　要控制合同變更并達(dá)到成本控制的目的，地產(chǎn)企業(yè)首先要做的是盡量減少合同變更的發(fā)生，而不是變更發(fā)生后再進(jìn)行過程管控，即預(yù)控變更。通過變更的預(yù)控可在減少變更的基礎(chǔ)上有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，同時(shí)變更次數(shù)的減少，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度也相對更可控。

　　變更預(yù)控對于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化的地產(chǎn)企業(yè)來說，相對容易，那么，對沒有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化的地產(chǎn)企業(yè)來說，如何對合同變更進(jìn)行預(yù)控呢?L公司成本管理中心為我們提供了一個(gè)可供參考的思路：

　　1.鎖定方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目開發(fā)前期籌劃階段應(yīng)盡量將方案設(shè)計(jì)鎖定，方案不得輕易改動(dòng)，以明確項(xiàng)目定位，避免因方案變化或提升品質(zhì)等原因?qū)е潞贤�變更發(fā)生;

　　2.做好招標(biāo)的整體籌劃。在項(xiàng)目招標(biāo)開始前對整個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)做好整體統(tǒng)籌規(guī)劃，明確需要招標(biāo)的有哪些、每個(gè)招標(biāo)對應(yīng)的招標(biāo)范圍是什么、現(xiàn)場實(shí)施的具體條件是什么樣的，避免在簽訂合同后實(shí)施過程中，出現(xiàn)合同以外的工作內(nèi)容導(dǎo)致合同變更;

　　3.盡量使用施工圖招標(biāo)。在項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃允許的情況下，盡量使用施工圖招標(biāo)，避免方案調(diào)整變化以及總價(jià)形成高于暫定價(jià)造成的合同變更;

　　4.選擇適合企業(yè)的合作伙伴。在招標(biāo)過程中加強(qiáng)對投標(biāo)單位的考察，對于公司的標(biāo)準(zhǔn)合同條款與合作單位做到充分溝通，讓合作方明確自身的責(zé)任、義務(wù)及需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以避免合同簽訂后合作方不履職造成合同終止或修改合同中的相關(guān)條款等;

　　5.確保合同執(zhí)行進(jìn)度和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的匹配。要充分了解及掌握項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，在簽訂合同時(shí)避免出現(xiàn)后期合同延期以及由于延期造成的補(bǔ)償索賠等。

　　二、做好變更控制體系，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低

　　預(yù)控的目的是盡量減少合同變更但并不足以完全避免合同變更的發(fā)生，因此對地產(chǎn)企業(yè)而言首先需有一套良好的變更控制機(jī)制，可從如下幾個(gè)方面入手：

　　1.做好變更規(guī)劃(預(yù)估變更)。地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)形成按月進(jìn)行成本回顧的管理機(jī)制，月度成本回顧時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)前的成本發(fā)生趨勢和市場環(huán)境，對近期可能發(fā)生的合同變更進(jìn)行預(yù)估，包括變更的內(nèi)容、變更的金額等等，這樣在實(shí)際變更時(shí)可和變更規(guī)劃做比較，讓合同變更更有計(jì)劃性，降低合同變更的風(fēng)險(xiǎn)及對整個(gè)項(xiàng)目成本的影響程度;

　　2.做好變更限額控制。上述Y公司案例的癥結(jié)在于：公司僅對單筆變更金額進(jìn)行了控制，缺乏對變更總價(jià)的控制;同時(shí)變更控制流程相對較短，大量的變更區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)基本無法知悉，無法及時(shí)洞悉存在的變更風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，做好變更限額控制非常有必要，標(biāo)桿企業(yè)一般會規(guī)定單份合同的變更累計(jì)總金額不超過合同總價(jià)的10%，如變更申報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)變更金額超過10%則需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，審批流程更長，高層能及時(shí)洞悉風(fēng)險(xiǎn)，從而有效避免因大量小額變更而產(chǎn)生的變更黑洞;

　　3.企業(yè)全員加強(qiáng)成本意識。強(qiáng)化企業(yè)全員的成本管理意識，相關(guān)部門在申報(bào)合同變更時(shí)都應(yīng)充分考慮該次變更對項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的影響，盡量將變更方案做到最優(yōu)化，以降低項(xiàng)目開發(fā)成本;

　　4.通過績效考核進(jìn)行牽引。標(biāo)桿企業(yè)大多會以工程變更率(當(dāng)年的工程變更導(dǎo)致成本增加的金額/當(dāng)年建安投資金額)作為衡量成本控制執(zhí)行措施的依據(jù)，并依此進(jìn)行考核，能有效地從績效牽引上控制成本變更。

　　三、變更不可避免時(shí)，加強(qiáng)變更過程控制

　　當(dāng)變更發(fā)生時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)則需要加強(qiáng)對變更的過程控制，使其對成本和進(jìn)度造成的影響降到最低。以J公司變更控制流程為例，其在變更過程控制中，重點(diǎn)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行控制：

　　1.控制變更的合理性。大型復(fù)雜變更在發(fā)生前，建議通過變更評審會對該變更的合理性進(jìn)行討論，以確認(rèn)該變更是否有必要發(fā)生;

　　2.控制變更金額估算的準(zhǔn)確性。每筆合同變更估算金額務(wù)必要準(zhǔn)確，且能提供明確的參考依據(jù)，如基于目標(biāo)成本估算還是基于現(xiàn)場施工量估算;

　　3.控制變更方案。變更方案作為合同變更的補(bǔ)充性文件，說明變更應(yīng)該怎么樣做，對整個(gè)變更的金額和進(jìn)度有很大影響，因此變更方案需嚴(yán)格進(jìn)行審核，保證方案經(jīng)濟(jì)化最優(yōu)，在審核方案時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮施工技術(shù)、施工組織、設(shè)計(jì)及工期安排等因素;

　　4.控制變更實(shí)施進(jìn)度。在變更申報(bào)中就應(yīng)明確該變更的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如變更方案的審批時(shí)間、變更的最后核查時(shí)間等等，工程部門在實(shí)施變更時(shí)要根據(jù)變更申報(bào)的時(shí)間嚴(yán)格控制進(jìn)度。

　　總而言之，地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平反映了該企業(yè)的管理和技術(shù)的綜合水平，有效控制合同變更，能更好的節(jié)約項(xiàng)目成本，提升企業(yè)的管理和技術(shù)水平。