馬楠：萬科項目工程計價管理

1.工程預(yù)算按編制時間和用途分為兩類：A、清單招標(biāo)預(yù)算。施工圖完備以后，清單招標(biāo)截標(biāo)之前;B、合同預(yù)算包干價。費率或單價招標(biāo)以后，施工圖完備時。

2.A類預(yù)算主要用途：①作為清單招標(biāo)評標(biāo)時的參考;②檢驗施工圖的技術(shù)經(jīng)濟合理性，若預(yù)算偏離目標(biāo)成本較多時，應(yīng)協(xié)同相關(guān)部門對設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化;③指導(dǎo)材料的選擇和《施工組織設(shè)計方案》的編制。

3.B類預(yù)算主要用途：①作合同的預(yù)算包干價使用，需要核對;②經(jīng)濟指標(biāo)不合理時，仍有優(yōu)化的可能，但因已處于施工階段，時間不一定允許或已造成損失。

4.萬科主張采取清單招標(biāo)預(yù)算計價方式事前確定合同包干造價，不鼓勵采用合同預(yù)算包干價的計價方式。

5.無論是自行還是外委編制的工程預(yù)算，均應(yīng)有完整的工程量計算書、分層分項工程量統(tǒng)計表、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分析。并對預(yù)算計價依據(jù)、材料價格的確定依據(jù)、預(yù)算中暫定量或暫定價項目、圖紙中有而預(yù)算未包含的項目等進(jìn)行說明。

6.工程預(yù)算計價過程中，造價工程師要主動發(fā)現(xiàn)施工圖中標(biāo)注不清、前后矛盾、缺項、漏項等問題，并書面提交設(shè)計部(或設(shè)計院)及時修正或發(fā)布設(shè)計變更，避免按錯圖施工造成損失。

7.清單招標(biāo)預(yù)算計價

(1)所需資料：施工圖、招標(biāo)文件擬采用的合同條件、材料價格的計取及調(diào)整方式。

(2)編制方法：按清單計價規(guī)則計算工程量、工程類別、市場行情、主管單位頒發(fā)的參考工料消耗定額、無參考工料消耗定額時應(yīng)根據(jù)實際情況編制補充工料分析的綜合單價;可參考近期類似工程的招標(biāo)成果。

(3)本類預(yù)算編制完成后，成本部造價工程師復(fù)審，成本經(jīng)理終審;并送項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)傳閱。

(4)本預(yù)算只作為評標(biāo)的參考，如有把握符合市場行情的低價，可以公開讓每個投標(biāo)人知曉;未公開時公司內(nèi)部及咨詢單位均應(yīng)做好保密工作，保證招標(biāo)的公平性。

8.合同預(yù)算包干價計價

(1)所需資料：審核后的施工圖、合同文本(隱去乙方名稱)、材料價格計取及調(diào)整方式，合同未約定的以招標(biāo)文件和投標(biāo)文件為準(zhǔn)。建議在合同中明確《施工組織設(shè)計方案》不作為工程計價依據(jù);投標(biāo)前編制的方案中涉及到造價增減，在經(jīng)濟標(biāo)中考慮;施工中另行編制的方案涉及到造價增減的，需單獨申報方案措施增加費。

(2)編制方法：①費率的取費級別或單價合同的綜合單價。②根據(jù)施工圖，按合同約定的方法計算工程量;現(xiàn)場實際情況與圖紙有出入時，項目經(jīng)理部應(yīng)以現(xiàn)場簽證形式予以說明，并交預(yù)算編制單位;③定額或單價缺項部分應(yīng)根據(jù)實際情況編制補充工料分析的綜合單價。

(3)費率招標(biāo)或單價招標(biāo)的工程，當(dāng)施工圖齊備后，成本管理部應(yīng)立即要求承包單位編制施工圖預(yù)算，同時成本管理部應(yīng)對施工圖預(yù)算進(jìn)行編審或委托造價咨詢機構(gòu)編審，而后，成本管理部應(yīng)跟蹤、了解造價咨詢機構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r，督促并始終參與施工圖預(yù)算的核對工作。并按核定的預(yù)算價簽定補充工程合同，上述所有工作，應(yīng)在施工圖完備后60天內(nèi)完成。

(4)費率或單價招標(biāo)的工程，為防止承包商高估冒算而增加工程預(yù)算的核對難度，合同中應(yīng)約定控制辦法。如：若承包單位報送的施工圖預(yù)算造價超出最終審定預(yù)算造價10%時，將按預(yù)算高報部分的一定比例收取咨詢費。(具體可參照工程結(jié)算相關(guān)內(nèi)容各公司自定)，乃至取消其今后對萬科工程的投標(biāo)資格。

(5)預(yù)算編制并核對完畢后，成本部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)審，經(jīng)辦人填寫《合同預(yù)算包干價審批表》，送成本部經(jīng)理、成本部分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核(終審權(quán)可按金額或重要程度進(jìn)行授權(quán))，并送項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)傳閱。

1.工程結(jié)算準(zhǔn)備資料

結(jié)算資料應(yīng)包括以下內(nèi)容，當(dāng)以下資料不足以完全說明情況時，還可參照招標(biāo)及投標(biāo)文件的內(nèi)容作為結(jié)算計價的依據(jù)。建議在合同中明確《施工組織設(shè)計方案》不作為工程計價依據(jù)，施工中另行編制的方案涉及到造價增減的，需單獨申報方案措施增加費。

(1)經(jīng)雙方確認(rèn)的預(yù)算書，適用于實行預(yù)算包干的合同;

(2)合同文本及所有補充協(xié)議，及與工程結(jié)算相關(guān)的備忘錄;

(3)材料價格調(diào)整或計算的依據(jù)(政府指導(dǎo)價格、限價材料通知書等);

(4)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證原件及相應(yīng)的結(jié)算;

(5)甲供或三方供貨材料領(lǐng)用單原件;

(6)工期、質(zhì)量獎勵或違約金記錄，有其它扣款的應(yīng)提供有效的扣款單;

(7)經(jīng)審核的竣工圖、圖紙會審記錄，公司內(nèi)部設(shè)計的零星工程圖紙需設(shè)計經(jīng)理簽字。

(8)工程竣工驗收資料;

(9)其它與工程結(jié)算相關(guān)的資料;

(10)以上資料由承建商進(jìn)行收集，資料必須簽章齊備、編號準(zhǔn)確。由現(xiàn)場工程師、項目成本人員共同審核資料的完整和真實性，并與項目內(nèi)業(yè)和成本人員保存的資料進(jìn)行核對，特別注意造價調(diào)減的資料有無遺漏。

(11)若存在設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證之外的增減款事項，圖紙中遺留未施工的項目，合同內(nèi)另外委托其它單位施工的項目，以及其它不能在以上資料中反應(yīng)但與結(jié)算相關(guān)的事宜，項目經(jīng)理部應(yīng)進(jìn)行書面說明。

(12)項目成本人員必須建立甲供和三方供貨材料的領(lǐng)用臺帳及付款臺帳，對領(lǐng)用單原件進(jìn)行存檔。結(jié)算前召集供貨商、承建商、現(xiàn)場工程師核對總領(lǐng)用量并簽字確認(rèn)，超過合同約定損耗率的材料費應(yīng)由承建商支付，合同無約定時以定額損耗為準(zhǔn)。

(13)結(jié)算編制的方法:

a.工程量以施工圖、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證為準(zhǔn);不清之處，成本人員應(yīng)到工地現(xiàn)場實地度量，無法度量的參照急蔽驗收記錄;

b.清單或單價招標(biāo)的合同嚴(yán)格按綜合單價進(jìn)行結(jié)算，費率招標(biāo)(清單招標(biāo)中的缺項部分)約定的費率、材料價確定方式、相應(yīng)的工料消耗定額進(jìn)行結(jié)算，缺項部分根據(jù)實際情況進(jìn)行工料分析，參照市場行情，編制補充綜合單價;

c.材料價差嚴(yán)格按合同約定調(diào)整;扣除超額領(lǐng)用的甲供及三方供貨材料費用;

d.按工程合同確定的結(jié)算方式計算總價，在審核結(jié)算書、與承包方核對時參照合同，注意甲供材料、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰、水電費、扣款項目、配合管理費、總包服務(wù)費、保修金等費用的計算、扣除;

e.結(jié)算總價=預(yù)算包干造價+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+約定的人工及材料調(diào)差+增加項目-減少項目。

2.工程結(jié)算程序：

發(fā)出《工程結(jié)算通知書》→承包單位報送結(jié)算資料→填寫《工程結(jié)算審批表》→工程結(jié)算初審核→工程結(jié)算外審→部門內(nèi)部復(fù)審→公司領(lǐng)導(dǎo)審批→簽署《竣工結(jié)算造價協(xié)議清單》。

(1)項目經(jīng)理部、工程部、成本部、財務(wù)部一致認(rèn)為符合結(jié)算條件后，由項目部發(fā)給承包單位《工程結(jié)算通知書》;

(2)承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料，送監(jiān)理審核，再報送項目部;

(3)項目經(jīng)理部現(xiàn)場工作師、項目成本人員共同審核資料的完整和真實性;

(4)項目經(jīng)理部初審，項目成本人員收集資料交中介或自行全面審核并簽字，項目經(jīng)理部、工程管理部等須全力配合;

(5)若工程結(jié)算并非在合同總價包干的基礎(chǔ)上進(jìn)行，須選擇造價咨詢機構(gòu)進(jìn)行審核，項目成本人員對外審進(jìn)行監(jiān)控并抽查;

(6)成本管理部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審工程師、經(jīng)理簽字;

(7)外審結(jié)果經(jīng)成本管理部復(fù)查，財務(wù)管理部復(fù)核后，主管副總簽署意見，報公司總經(jīng)理批示;

(8)成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結(jié)算價款協(xié)議書，并核對已付金額、應(yīng)扣金額、保修款、余款等。

3.所有工程結(jié)算須填寫《工程結(jié)算審批表》。

4.在工程合同中約定控制辦法

為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結(jié)算造價最終核減額在最終審定結(jié)算金額5%以內(nèi)的造價咨詢酬金由甲方支付，若結(jié)算造價最終核減額超出5%，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包方支付;若承包單位報送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%時，承包單位除造價咨詢酬金外，還需按一定比例承擔(dān)違約金;直至取消今后在萬科的投標(biāo)資格。

5.委托中介咨詢機構(gòu)編制的結(jié)算，應(yīng)在委托合同中要求提供完整的工程量計算書、分項工程量統(tǒng)計表(可以分層時需分層統(tǒng)計)、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分析。同承包單位核對完畢后，應(yīng)提供與承包單位結(jié)算的差異情況說明。

6.工程結(jié)算完成后，特別是與合同價相比偏離10%以上的，成本部應(yīng)按合同范圍內(nèi)工程造價、設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證、合同外零星委托逐一進(jìn)行分析說明，必要時可按“有效與無效成本”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析統(tǒng)計并報送公司管理層。

7.項目竣工結(jié)算完成之后，應(yīng)編制結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對比分析，按責(zé)任成本的要求對相關(guān)部門進(jìn)行考評，總結(jié)項目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗和教訓(xùn)。同時按集團《項目成本數(shù)據(jù)庫》的要求，對技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并錄入。

8.在可能影響業(yè)主入住時，供電、自來水、煤氣、電話等市政工程的結(jié)算優(yōu)先辦理;無施工單位不配合情況時，主體工程結(jié)算在承包方提供全部竣工結(jié)算資料后6個月內(nèi)核定并審核完畢，其余工程結(jié)算在承包方提供全部竣工結(jié)算資料后3個月內(nèi)核定并審核完畢。

9.所有合同在除質(zhì)保、保修條款外履行完畢后，都需應(yīng)辦理結(jié)算。

1.各公司成本部中“項目成本管理”崗的人員可派駐項目現(xiàn)場，但歸屬成本部統(tǒng)一管理。

2.萬科及中介機構(gòu)負(fù)責(zé)工程造價計價、審核的人員均必須持有造價工程師證書或預(yù)算員資格證書，并在經(jīng)辦的工程造價文件上注明單位名稱、姓名和證書號碼。

3.發(fā)包單位、承包單位雙方對建設(shè)工程施工合同執(zhí)行過程中的工程價格爭議，可通過雙方協(xié)商、合同約定的辦法或向人民法院起訴的辦法解決;在爭議處理中，涉及工程價格鑒定的，由工程所在地工程造價管理機構(gòu)或法院指定的具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)辦理。

4.集團所屬房地產(chǎn)公司的成本部應(yīng)及時總結(jié)工程計價工作的經(jīng)驗和教訓(xùn)，完成的專題分析報告可上傳到總部成本管理網(wǎng)頁共享;各公司應(yīng)及時維護(hù)《項目成本數(shù)據(jù)庫》中本公司的內(nèi)容，以便資源共享。

5.集團成本審算中心通過成本管理軟件、成本檢查等手段，不定期對各地分公司項目的工程計價、動態(tài)成本以及工程計價管理制度的執(zhí)行等情況等進(jìn)行檢查和評比。

6.在執(zhí)行過程中，各公司可根據(jù)實際情況編寫具體的操作細(xì)則，并不得與本管理辦法的相沖突。各公司的實施細(xì)則需經(jīng)集團財務(wù)管理部成本審算中心核實，報集團分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。